REFORMA LAU 2019
Una vez pasado unos meses del nuevo decreto ley sobre arrendamientos urbanos, aquí tenéis los cambios más importantes que afectan tanto al arrendador como al arrendatario.
Son bastante drásticos y si lo que se pretendía era apoyar el mercado del alquiler, tengo mis dudas…. Pero bueno, el tiempo lo dirá. Lo que está claro es que nadie se ha quedado indiferente. Próximamente organizaremos un pequeño evento en el que nuestra
abogada explicará con más detenimiento este decreto ley y los asistentes podrán exponer sus dudas.
EL REAL DECRETO-LEY 7/2019 DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER
A) DURACIÓN Y PRÓRROGAS.
La nueva ley amplia de 3 a 5 años la duración mínima obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda. Es decir, vuelve al régimen existente previa a la
reforma del 2013. Pero, además, introduce una novedad absoluta ya que, si el arrendador es una persona jurídica, el plazo de duración mínima obligatoria asciende a 7 años.
En cuanto a la prórroga, una vez alcanzada la duración mínima obligatoria, también volvemos a 3 años más de duración. Es decir, ahora la duración mínima del contrato será de 5 o 7 años, con una
prórroga de 8 (5+3) o 10 años (7+3). Salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de
terminación del contrato o de cualquiera de sus prorrogas, su voluntad de no renovarlo. Transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador
sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma
expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su
cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Esta ley también aumenta el tiempo de preaviso para el arrendador una vez finalizado el periodo de duración obligatoria de 5 o 7 años. Ahora el termino mínimo de preaviso, es de 4 meses de antelación al vencimiento de cualquiera de
las prórrogas.
B) MODIFICACIONES ECONÓMICAS:
FIANZA. – La nueva redacción del artículo 36 establece que la fianza en metálico será de 1 mes en arrendamiento de viviendas y de dos en arrendamiento para uso distinto del de vivienda. No varia, por tanto, la situación anterior
La novedad la encontramos en el punto 6, del citado artículo que pasa a recoger “Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en
metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el
valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”.
Se elimina por tanto la libertad de pactos en cuanto a la garantía adicional.
RENOVACIÓN AUTOMÁTICA DE RENTAS.
– La nueva redacción del artículo 18,
elimina la renovación automática de las rentas. De forma que “En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos”. E
introduce la actualización asociada al Índice de Garantía de Competitividad, que no podrá superar el IPC.
ELIMINACIÓN DE PAGO A LAS INMOBILIARIAS.
– Otro beneficio a favor del arrendatario es la eliminación del pago a las inmobiliarias, cuando el arrendador, sea persona jurídica. Hasta ahora, quienes acudían a una inmobiliaria para
acceder a un inmueble, tenían que abonarles por gestión, el 10% de una anualidad. Con la nueva reforma, en el caso de que los propietarios sean personas jurídicas, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del
contrato serán a cargo del arrendador
C) MODIFICACION LEY ENJUICIAMIENTO CIVIL.
– Se modifica el trámite para los procedimientos de desahucio por falta de pago con la paralización del desahucio en caso situación de vulnerabilidad social y/o económica del desahuciado. El
plazo máximo de suspensión será de 1 mes contando desde la recepción de la comunicación de servicios sociales al Juzgado. De 3 meses si el demandante (arrendador) es una persona jurídica.
Mari Carmen Subirats
Directora de marketing y comunicación
