Vender nuestra casa heredada paso a paso

¿Qué es una herencia?

Son los derechos u obligaciones que adquieren los parientes, llamados herederos, al fallecer una persona. Una herencia se puede obtener a través de un testamento (por voluntad del difunto) o por el parentesco que, por ley, da lugar a la herencia intestada.

Los primeros parientes llamados a heredar son los conocidos como herederos forzosos, es decir, los hijos, que pueden ser naturales o adoptivos y, a falta de estos, los nietos. Luego, a falta de hijos y nietos, los siguientes a heredar son los padres y ascendientes (abuelos). El cónyuge siempre hereda en la forma que establece el Código Civil.

En el caso de que la persona no tuviese familiares forzosos y no dejase testamento, los siguientes en el orden sucesorio son los herederos colaterales. Es decir, el resto de familiares hasta el cuatro grado de consanguinidad (hermanos, sobrinos, tíos, primos, en ese orden).

¿Cómo vender una casa heredada?

Es común pensar que basta con el testamento o con ser los hijos del fallecido para ser los dueños de la casa heredada. Pero lo cierto es que es indispensable, en todos los casos, seguir un procedimiento jurídico para adjudicarse la herencia.

Es decir, primero debemos seguir un proceso legal para aceptar la herencia y, hecho esto, posteriormente tendremos que seguir los pasos que normalmente haríamos para vender un piso. En la siguiente imagen podemos ver cómo vender nuestra casa heredada paso a paso:

  1. Recopilar los documentos legales obligatorios
  2. Aceptar la herencia ante notario
  3. Pagar los impuestos de la herencia
  4. Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad
  5. Poner la casa en venta

¿Se puede vender la casa sin aceptar la herencia?

No. No es posible, bajo ninguna circunstancia, vender la casa sin aceptar la herencia, ya que el titular legal de la propiedad seguirá siendo nuestro familiar fallecido hasta que no hagamos el cambio de titularidad, de acuerdo al orden sucesorio establecido por la ley.

Ahora bien, una vez que atravesamos todo el proceso y que somos los dueños legales de la casa, tenemos total libertad para vender a quien queramos. Eso sí, si queremos ahorrarnos gastos, es aconsejable realizar el proceso cuanto antes y, preferiblemente, antes de que transcurran los doce meses de tener la titularidad, ya que de lo contrario tendremos que pagar, entre otras cosas, los costes de mantenimiento de la vivienda.

La crisis sanitaria del coronavirus ha generado consecuencias a muchos niveles en nuestra sociedad, sanitario, económico y social. También en el demográfico generando 70.000 fallecimientos más entre marzo y diciembre de 2020 que en el mismo periodo del año anterior.

Una cifra que supone, de media unos 400,000 personas más, sobre todo de la tercera edad, que han perdido la vida. Esta triste situación ha generado, a su vez, un aumento de pisos que han quedado en herencia a las familias y que las inmobiliarias han tenido que absorber y sacar a la venta.

Si hemos recibido un inmueble en herencia en los últimos meses es importante que conozcamos las claves del proceso. También es recomendable tener en cuenta una serie de consejos para vender el piso heredado en las mejores condiciones.

 

 

  1. Tener claro los términos de la herencia. Este primer consejo puede parecer una obviedad, pero muchas veces no se tiene en cuenta. El testamento, si lo hubiera, debe seguirse a rajatabla. Si no, el piso pasa a ser de todos los herederos legales del propietario fallecido. Aunque lo primero es saber que, para vender una vivienda de este tipo, es fundamental haber aceptado previamente la herencia y ser el titular legal de la misma. A veces, la deuda que conlleva la herencia es superior a todos los bienes y derechos del fallecido, por lo que es más rentable para los herederos rechazarla o recibirla con lo que se conoce como a beneficio de inventario.
  2. Valorar la operación. Antes de aceptar la herencia, se recomienda que los herederos «hagan un cálculo exacto de todas estas variables: impuestos y gastos a desembolsar, precio objetivo de la vivienda, análisis de si es posible venderla/alquilarla en el estado actual, si necesita reforma a cuánto ascendería el coste, si alguno de los herederos está interesado en comprar su parte al resto, cuál sería su oferta, etc.». Una vez aclarados estos puntos se puede proceder con mayor claridad.
  3. Ponerse de acuerdo sobre qué hacer con la vivienda.  Heredar una vivienda implica el pago de impuestos, pero también asumir los gastos recurrentes que requiere el inmueble como el IBI, la tasa de basuras, la cuota de la comunidad de vecinos, y un largo etcétera por lo que se hace imprescindible decidir si el inmueble se alquilará o venderá. “Nuestra recomendación es que se aborde esta cuestión en el menor tiempo posible. De esta forma, evitarán el pago de múltiples recibos de impuestos, seguros, comunidad».
  4. Reforma sí, reforma no. Lo habitual es que las viviendas recibidas en herencia, especialmente procedentes de personas mayores, necesiten un lavado de cara. O bien la pintura o quizá modernizar los baños y la cocina. Debemos valorar si invertir en una pequeña reforma valdrá la pena para atraer a los posibles compradores quienes de seguro valorarán el piso también basándonos en su aspecto y estado de conservación. Estos pequeños cambios «mejoran enormemente el aspecto de la vivienda y permiten visualizar mejor todas las posibilidades de la misma”.
  5. Poner un buen precio. “Las viviendas que salen con un precio por encima del adecuado, se terminan vendiendo por debajo de su precio”, añade Duque. Y es que curiosamente los inmuebles procedentes de herencias suelen venderse entre un 10% y un 20% más baratos que sus homólogos. Seguramente fruto de la situación inicial, para vender más rápido y quitarse de problemas los herederos bajan considerablemente el precio. Sin embargo, si se tiene calma, se puede aspirar a una venta más lenta pero también más adecuada. En este sentido, Duque explica que «lo más normal es que entre los herederos existan personas con interés por vender al máximo precio posible, otros más interesados por bajar el precio para vender rápidamente y quitarse de problemas, otros que consideran que la vivienda puede ser utilizada por algún miembro de la familia». En esta tesitura suele surgir diversas desavenencias. Sin embargo, según Duque «cerca de los 5 o 6 meses, el deseo general suele ser el de vender, casi al precio que sea, y acabar con los problemas».

El objetivo debe ser evitar problemas

Uno de los problemas más habituales es que uno de los herederos quiera vender la casa en contra de la voluntad del resto. Incluso, que lo haga sin el acuerdo conjunto. Se trataría en definitiva de vender un bien común sin el acuerdo del resto de propietarios. “Esto es algo mucho más frecuente de lo que pudiéramos pensar” asegura el directivo de Alfa Inmobiliaria. Lo más habitual en estos casos es que el resto de herederos le compren su parte. También, afirma Jesús Duque,  «que uno de los herederos pueda hacerlo a un tercero» para tener más peso. «En esta situación», continúa el experto «habrá que recurrir a una solución judicial que buscará dividir físicamente la vivienda si es posible». Si no, «pondrá a la venta el inmueble mediante un sistema de subasta pública, que hará que el precio de venta sea generalmente inferior al del mercado».

¿Cómo me ayuda Finques Bou a vender un piso heredado?

La intervención de una agencia inmobiliaria puede ser de mucha ayuda a la hora de vender un inmueble heredado. Especialmente, cuando:

  • Son varios herederos y no se ponen de acuerdo en los términos de la venta.
    • Un profesional inmobiliario puede ayudar para que todas las partes vean el beneficio que cada uno obtendría con la operación.
    • Puede servir de mediador entre las partes y ayudar a conciliar los intereses de todos los herederos con el objetivo de vender rápido la casa.
  • Los herederos viven en otras ciudades y no en el lugar donde está la propiedad.
  • Ninguno de los herederos puede hacerse cargo de realizar los trámites para vender la casa entre particulares: colgar los anuncios, obtener los documentos de la vivienda o realizar las visitas.

El agente inmobiliario puede ocuparse de realizar todos los trámites de principio a fin. Eso sí, siempre informando a cada uno de los interesados el estatus de la operación para evitar malentendidos.

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